1+6營銷理論，強化了樓盤營銷的“概念核心”，規(guī)劃建設、項目包裝、營銷推廣、價格策略、售后服務和物業(yè)管理等都統(tǒng)一于這一核心思想，共同服務樓盤銷售。1+6營銷理論擴大了樓盤營銷的意義，明確了樓盤的建設與售后服務也是營銷的一部分。

    1+6營銷理論認為，樓盤的營銷實際從房地產項目選址的那一刻起就開始了。

    其實，選址、規(guī)劃、建設、推廣、銷售、服務、管理，每一個環(huán)節(jié)，都關系著樓盤營銷的最終成敗。1+6營銷就是將對這些元素進行統(tǒng)籌整合，使每一個環(huán)節(jié)都有助于樓盤銷售。

    1+6營銷將房地產開發(fā)與經營的全過程進行系統(tǒng)化的管理，使其形成樓盤營銷的六大體系，即由市場調研、項目定位構成的項目定位調研體系；由概念設計、項目包裝構成的項目識別體系；由規(guī)劃、設計、施工構成的項目建設體系；由銷售策略、銷售管理等構成的銷售體系；由推廣策略、媒體整合構成的傳播推廣體系；由價格策略和價格管理構成的價格體系；由售后服務、物業(yè)管理構成的售后服務體系。這六大體系在一個共同的思想?yún)f(xié)調統(tǒng)一下，構成一個有機的1+6營銷體系。

     站在市場的角度，去考慮項目的選址；然后，在特定的市場背景里，在特定的地塊環(huán)境下，確定開發(fā)朝向；由城市特征、地塊特質、市場需求、政策環(huán)境等整合起來，設計明確的樓盤概念；然后由這一概念來指導規(guī)劃設計、指導形象建設、指導營銷推廣以及售后服務和物業(yè)管理。使規(guī)劃設計，到售后服務、物業(yè)管理等，環(huán)環(huán)相扣，相互補益，共同促進樓盤銷售，從而實現(xiàn)綜合效益的最大化。

    一個天生麗質的女人，天生麗質是其先天條件，要成為一個與眾不同，獨領風騷優(yōu)秀的模特，還必須從外在形象，到文化底蘊全面塑造。而塑造的方向，還必須符合特定人群的審美情趣，這樣才有市場。

    廣州奧林匹克花園坐落于廣州洛溪地區(qū)，占地面積250畝，是奧林匹克花園的開山之作。從1999年至2000年開發(fā)完畢，并全部售罄，創(chuàng)造了5次推盤5次排隊搶購一空的輝煌業(yè)績，累計售出商品房近2000套，共計面積25萬平方米，并創(chuàng)造了當年開發(fā)、當年銷售、當年入住的樓市奇跡。連續(xù)兩年被評為“廣州十大明星樓盤”。

    廣州的“奧林匹克花園”，其口號為“運動就在家門口”，在樓盤的規(guī)劃設計、VI包裝、傳播推廣、社會公關等各個環(huán)節(jié)都圍繞著“運動、健康”這個主題概念運作，其目標消費群也就定在熱愛運動的人群，目標十分明確。因此，樓盤概念在樓盤營銷中占有重要地位。

    1+6營銷中的樓盤概念是建立在地塊特質與市場需求基礎之上，并具有市場識別力和目標客戶親和力的樓盤主題，在項目建設與營銷中起綱領性作用。樓盤概念是樓盤個性化的主題特征，是項目定位市場化的表現(xiàn)形式。反過來講，樓盤開發(fā)與推廣的任一過程或環(huán)節(jié)，都是概念建設的一部分，從而使抽象的概念具有具象的基礎。

    與眾不同的概念，可以豐富樓盤的外延價值，達到實現(xiàn)更大利潤的目的。樓盤概念是樓盤或社區(qū)的靈魂，概念與物業(yè)的關系，是靈與肉的關系。新穎的樓盤概念，能打通建筑與客戶之間的屏蔽，產生極強的親和力。

    樓盤概念能極大地豐富樓盤文化，從而增強樓盤核心競爭力。樓盤概念也是解決樓盤表達力最重要的手段，它能以豐富的內涵和親和的形象，作用于目標客戶群。

    在媒體中常能看到樓市“概念沒落”說法。在房地產界，我們也總會聽到“一個概念救活一個樓盤”的動人故事，譬如某一個瀕臨“死亡”的樓盤，在某房產營銷高手的點撥之下“起死回生”，掀起搶購之風，這樣的故事讓我們?yōu)闋I銷概念在樓盤銷售之中的神奇作用叫絕。不過，在如今的樓市，一個樓盤想僅僅靠一個概念來打動消費者已成為“天方夜譚”了。

    而這里的所謂“概念”，不是1+6營銷中所提的真正概念，只能看作是樓盤的一個廣告語或一個賣點。譬如靠地鐵就稱“地鐵概念”，靠輕軌就稱“輕軌概念”，靠近體育館就叫“奧運社區(qū)”，靠近高爾夫球場就叫“高爾夫社區(qū)”等等。炒作和嘩眾取寵之嫌自然暴露無遺，必定讓人反感。像近年來炒得很火的“親水住宅”，很多人認為靠近水岸或住宅之內能見到水都可以稱之為“親水住宅”，其實這是一種誤解，更是對住宅市場的誤導，真正的“親水住宅”應該是業(yè)主在小區(qū)內就可以與大自然的水親近、嬉戲，真正享受到與水相融的樂趣的住宅。

    一些人“為賦新詩強說愁”，牽強附會甚至憑空想象，提出的概念大大脫離了樓盤的實際，徒有虛名，讓消費者對概念已失去信任。因此，此類“概念的沒落”，自然在情理之中。

    概念建設與所謂的概念炒作具有本質的區(qū)別。概念炒作往往是在樓盤銷售階段才“尋找”的概念，它對樓盤的規(guī)劃建設等失去了指導意義，與樓盤的真實現(xiàn)狀往往是脫離的。因此，可以把這種樓盤概念理解為樓盤廣告的創(chuàng)意主題。炒作概念，實際上是把概念當作嘩眾取寵的噱頭，從而失去市場的信任。

    一個好的概念應該把握這個樓盤的實質，才能幫助客戶更好地理解樓盤的內涵，從而促進樓盤的銷售；如果一個概念無法真正傳達樓盤自身的優(yōu)勢與個性，不但購房者不會買賬，也會在一定程度上損害樓盤自身的形象

    1+6營銷中的概念建設，是樓盤規(guī)劃設計，宣傳推廣等各個環(huán)節(jié)所遵循的指導思想，在市場推廣中，它代表并反映樓盤特質的，是樓盤文化與精神內涵表述形式，是樓盤特質與目標群體特質的溝通媒介，會很自然地被市場認同。

 

 

■區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀及趨勢

　經濟環(huán)境

  政策環(huán)境

  金融環(huán)境

  行業(yè)環(huán)境

　房地產市場的總體供求現(xiàn)狀

　市場板塊的劃分及差異

　平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

  未來價格預測

■項目競爭市場調研

競爭樓盤基本資料

戶型結構詳析

規(guī)劃設計

銷售推廣：策略、模式、資料

綜合評判

■項目地塊開發(fā)調查分析

項目土地性質調查

　地理位置

  地質地貌

  土地面積及紅線圖

  三通一平現(xiàn)狀

■項目用地周邊環(huán)境調查：

　人文特征

  自然特征

地塊周邊建筑物

  綠化景觀

  自然景觀

  歷史人文景觀

  環(huán)境污染狀況

■地塊交通條件調查：

　市政路網

　公交狀況現(xiàn)狀及其 遠景規(guī)劃

　對外的公路、鐵路、航空狀況

  進入項目地塊的直入交通網狀況

■周邊市政配套設施調查：

　購物場所             

　文化教育

醫(yī)務衛(wèi)生            

　金融服務

　郵政服務            

　生活服務

  娛樂、餐飲、運動

 

■項目SWOT分析

■項目核心價值體系的建立。

項目核心競爭力分析

類比土地價值分析

可提升價值判斷

項目可實現(xiàn)價值分析

項目核心價值體系的建立

項目核心價值體系的實施策略

 

■項目發(fā)展定位研究

市場定位

產品定位

目標群定位

主題定位

價格定位

　形象定位

發(fā)展商定位

■目標客戶群定位分析

項目所在地人口總量及地塊分布情況

項目所在地經濟發(fā)展及人口就業(yè)情況

項目所在地家庭情況分析

項目客戶群的定位

 

 

■樓盤概念創(chuàng)意設計

項目名、概念名、道路名、建筑名、組團名，及其以上演繹

■樓盤標識（LOGO）創(chuàng)意設計

項目標志,標準色,標準字體

■廣告風格規(guī)范

■樓書創(chuàng)意設計風格

■工地環(huán)境包裝視覺：

  工地圍墻

主路網

參觀路線

環(huán)境綠化

建筑物

■銷售中心包裝設計

  室內外展示設計                   

  功能區(qū)分提示

  大門橫眉設計                     

  形象墻設計

  臺面標牌                                

  展板設計

　導示牌                                   

■銷售人員服裝設計提示

■銷售用品系統(tǒng)設計              

■示范單位導示牌

■樣板房說明牌

■公司及物業(yè)管理系統(tǒng)設計：

辦公功能導視系統(tǒng)設計

  物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計

 

■總體規(guī)劃設計建議提示

總體規(guī)劃

建筑風格定位

立面色彩提示

園林風格提示

道路規(guī)劃

社區(qū)配套

 

■主力戶型選擇提示

競爭樓盤戶型比較

項目戶型配置比例

主力戶型設計提示

 

 

■推廣策略

■宣傳主題

■新聞策劃

■廣告推廣手法

■廣告策略

廣告總體策略

廣告階段性劃分

廣告主題

廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

■廣告效果監(jiān)控、評估及修正

■媒介策略

媒體總策略及媒體選擇

媒介組合

投放頻率及規(guī)模

費用估算

 

■現(xiàn)場包裝

■印刷品

■媒介投放

■公共活動

■入市前的印刷品的設計、制作（附下）

■ 推廣費用計劃

 

 

■整體銷售策略

■入市時機的確定及安排

■公關策略

■促銷策略

■銷售培訓

■銷售管理

■特殊賣點和銷售手段

■項目強勢、弱勢與對策

■營銷推廣效果與監(jiān)控、評估及修正

■效果測評形式

■過程測評

■結果測評

 

 

■售樓均價

■樓層及方位差價

■價格分期策略

■內部認購價格

■入市價格

■價格升幅周期

■升幅比例

■技術調整

■價格變化市場反應及控制

■項目價格、銷售額配比表

 

■現(xiàn)場咨詢服務

■售后回訪服務

■物業(yè)管理模式

■社區(qū)（商場）配套服務

 

 

 

 

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